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不如去养猪? 长租公寓“消失”的下半场
  
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原标题:养猪是否更好?长住公寓的下半部分“消失了”

(来源:蠕虫创意)

经济观察报道员饶贤君长期出租公寓下半年没有?

一个接一个,长期租赁公寓品牌资金链断裂,大型住房企业宣布业务“分裂”,又一个案例“失踪”或假空气质量报告.整个行业似乎为了突然从热空气下降到危险鸡蛋的深渊,资金,企业,市场已经开启了灵魂折磨国内长期租赁公寓的商业模式还值得吗?

即使是沉浸在这个行业多年的从业者也没有下定决心。租赁市场是一个关于民生的敏感问题。政策,金融,舆论等方面的因素对长期租赁公寓行业有着根本性的影响。没有公司确信它可以逆风而行。 “长期租赁公寓是一件新事物。他的发展需要时间。我希望每个人都能宽容。”世界银行红公寓前总经理甘伟告诉记者,但今年甘伟离开了。根据由他领导的红公寓的年报,红公寓继续显示亏损。

长期租赁公寓业务很难看到利润,而高级管理团队也发生了变化。万科公园和龙湖观鱼也出现过类似的情况。此外,由于业绩原因,Langshi和Ocean也选择从上市公司剥离多头。租一间公寓。在社会和舆论“一段时间”给予长期出租公寓发展之前,进入游戏的先行者也犹豫不决。

大型企业可以及时踩刹车,避免伤到骨头。创业型长租公寓品牌前面的道路很少。大,中,小型运动员正在困惑地探索出路,而首都则处于降温的氛围中。挖掘蓝色海洋,该行业正在努力寻找机会进入斗争和内省的“下半场”。

“养猪更好”

“去年年底,一位老板找到了我,并说我想做一个长期出租的公寓。我问他计划多长时间回来。他说,三年或五年后,我再问他一次你有一块现成的土地。说不,我告诉他,“兄弟,你不能做这个行业,最好是养猪。”“自从在徐州开设长租公寓品牌以来,杨宏新被称为”杨国老“由他的朋友,意思是他。这是一个奢侈的大老板。

虽然我不在脸上排除这样的名字,但杨宏新的心里有点尴尬。 “朋友们认为我开了三家店,外面有数百间房子可以出租。这是老板。这实际上是一种损失。我心里知道,如果我没有早买的商店,如果我用家里的房子,我估计我必须得到新闻(雷声)。

2009年,杨宏新利用家中空置的家园开设了他的第一家商店“朋友”。那时,没有长期出租公寓的概念。杨宏新租了几个房间到车库。同事们,另外十几个房间作为酒店房间出租。由于靠近高速入口,房价也很低。每天都有熟悉的长途司机入住,房间供不应求。所以,杨宏新在2011年旁边买了它。在一栋楼里,开了第一家分店。

2016年,长期出租公寓的概念开始成熟。杨洪新从一位长途司机的口中无意中听说了一线城市的公寓。他决定做一份大工作。参考在线公寓和酒店图片,他采取了原来的两个建筑物。该建筑完全翻新,效果出乎意料的好。在为期半个月的房屋翻修期间,周围一些工厂的年轻人租了所有房屋。

这使杨宏新的信心迅速扩大。他用最早的两栋公寓楼作为抵押品,通过银行贷款等获得了超过500万的启动资金,并且自己积蓄了好几年,并先后在周边地区取了旧的。该建筑和数百个普通出租物业进行了翻新。周边工厂强劲的租赁需求使得房源可以再次快速出租。 “每个月查看帐户中的数字,不要说你有多开心。”

然而,杨洪新半年来一直不高兴,并且一直是领导者。

周围的房地产经纪人,小老板甚至居民都发现了租赁的商机,大量的自建公寓如雨后春笋般涌现。 “对面的两栋平房在几个月内就已经成了自建的公寓楼。开始提高房价来收集住房,签订合同的房东也必须提高价格。关键是房东要提高房价。价格。我不能提高租户的价格。当他们提高价格时,他们去租房子,这让我心疼。

整个2018年,杨洪新计算了自己的账户。除了两栋原有公寓楼的稳定收入外,新装修的公寓楼和数百套普通房屋的净利润仅超过10万元。如果要收回购买建筑物或装修的费用。至少需要30年,未来必须保持95%以上的总体入住率。

2019年,杨宏新开始经常参加长租公寓品牌聚会,并与同行交换意见和沟通。他发现越来越多的中小品牌正在消退,全国各大品牌都没有。 “好吧,”我只是想出口管理模式,我不打算买它。 “很明显,就是说,他们帮助管理,收取初始费用,保证干旱和洪水。管理层所谓的好处就是杀死成本,但不赚钱或赚钱。无论你有多少钱找不到一些肉类。“

目前,杨宏新正计划打包新装修的公寓和外屋。原来的两栋公寓楼“如果价格合适就打算出售”,但让他大笑的是当他发现周围有一些较大的公寓时。当品牌所有者,只有一个人说他可以考虑它。越来越多的人问他是否愿意以低价接管他们的资产。

杨洪新说:“就像股票市场一样,每个人都看到他们崛起时会匆匆忙忙。进来看看,这不是一个潜在的股票。市盈率是负的。每年,它可能是亏损,然后你想跑。“

长期租金不是“长期”

杨宏新的“创业史”可能并不精彩,但却是长租公寓业的一个缩影。

2009年,Rubik公寓的南京戴家港店开业,这是着名的连锁集中公寓品牌中的第一家知名店。此后,You +,Weilingdi,Youth Exchange等自雇长租公寓的品牌逐渐兴起。自2013年以来,华平资本和顺威资本等明星资本的进入使长期居住的公寓业进入了一个更大的视野。

一家大型住宅公司的长期公寓楼的创始团队成员告诉经济观察报,2015年是长期租赁公寓行业的重要一年。租赁和销售的概念在一些城市的政府会议上提出并提交给高级决策。该政策的鸿沟最初是浓缩的。也是在2015年,万科建立了停车场。 2016年,龙湖建立了皇冠公寓,并开设了一家大型住房公司租赁公寓的序幕。

2017年,它成为长期出租公寓的“新时代”。租金和购买在第19届全国代表大会的报告中正式提出。随后,地方政府出台了大量的租赁市场激励政策。长租公寓业成了出路,当时Rubik's Apartment Jin Hao的副总裁对记者叹了口气。 “在过去,银行说我们是租赁机构,我们必须筹集资金,没有人愿意关注我们。现在银行已经排好了。”

在政策的情况下,资本和参与者涌入,房地产投资信托基金破冰,长期租赁公寓像气球一样缩放。例如,从2017年到2018年3月,分发的蛋壳数量从7,000增加到40,000,集中万科的集中度从10,000多个增加到超过100,000个。

令人印象深刻的规模竞争为野蛮的成长行业带来了许多隐患。

对于分散的长期租赁公寓,租金上涨是最直接的结果。我喜欢我的研究所发布的《北京房屋租赁2018年年报显示》。在北京主要长租公寓品牌的激烈竞争中,全年年均租金租金达到19.7%,达到5251元/套,按年计算。租金超过1万元。

为了准备弹药住房,以租金贷款为代表的“金融创新”应运而生。一位资深业内人士告诉记者:“租金贷款在2017年很受欢迎。事实上,最早的租金贷款是蛋壳。这些分散的巨头,由于需要迅速扩大规模,所以在激烈的竞争中,即使是对销售员的艰苦评估,导致租赁贷款在运作中逐渐变形,也存在大量违法违规行为。“p >

具有讽刺意味的是,租金上涨对长租公寓品牌造成了压力。上述业内人士表示:“企业以极高的价格赢得了上市,规模越来越大,但新的问题是租金价格过高。市场冷却后,房屋容易空置,这相当于公司本身。支付高额租金,为了保持附近其他物业的价格,公司不能降价。如果空置时间过长,资金链的压力很大。 “

自由曝光的“甲醛门”,其实也正处于快速扩张期,记者已经与一些免费提供的工作人员沟通,发现为了尽可能压缩空置率,随意放一个严格的评估指标,供销售人员消化库存,这使得业务人员不得不尽快出租所有房源。

另一方面,对于资产较重的集中长租公寓而言,规模的快速扩张需要巨大的资金支持,但长租公寓本身在造血方面并不强烈。华晶证券估计,如果入住率为95%,房屋成本将达到租金收入的60%,企业的利息和税前利润将为0.也就是说,企业必须控制房屋成本低于60%,入住率为95.超过%可以实现盈利。

新开放的集中式长期租赁公寓项目在项目开放前的前六个月很难达到95%的入住率。这意味着快速扩张的中央长期租赁公寓品牌不仅需要支付早期建设费用,征地成本,扩张中培育市场的成本正在迅速积累,损失正在扩大。例如,世界银行的年度报告显示,2017年红公寓和世界联合空间的损失为2.95亿元,2018年则扩大至4.18亿元。考虑盈利能力。

资本“破粮”

凭借极低的盈利能力,极长的周转周期,沉重的资产负担以及长期出租的公寓行业可以匆匆到今天,资金是一个重要的推动力。 “上市数量是长期租赁公寓公司早期资本投资的最重要指标。企业的规模足以获得融资,融资需要继续扩大以支持下一轮融资。这是长期出租公寓。 “互联网思维”,“北京中介协会秘书长赵庆祥说。”

但经过一轮野蛮扩张后,平静的市场发出一个谨慎的信号,一家大型经纪公司的研究员表示,“资本是盈利的,长期租赁公寓目前暴露的问题是不合理的。租赁与销售比率和更高的税收使得利润非常低且非常困难。出租屋本身就是一种低频消费。如果政策红利被放弃,这种模式听起来“不性感”。“

2018年6月,乐屿市青年社区在资本市场冷却之前获得了最后一次融资。在2018年下半年,股权融资消失了。直到2019年,分散的长租公寓和蛋壳的领导者分别获得了超过5亿美元的融资,而中小型长租公寓的股权融资则依赖于股权融资。悄悄。

许多业内人士认为,这有点像共享自行车的资本局。一开始,每个人都到处投资,只要他们是长租公寓,因为担心他们没有赶上风。然而,随着商业模式问题的曝光,资本逐渐开始只打赌领导者,押注上市。

一位舒适的内部人士曾告诉记者,2019年是长租公寓准备上市的重要时间窗口。龙头企业开始缩减其战线,推迟规模竞争,并专注于精细运营。 “许多企业已经放缓甚至停滞了住房资源的扩张步伐。你可以计算出企业的数量。房屋库存接近20万套,必须尽快消化。

制作漂亮的上市成绩单已成为2019年首席企业的主要任务。中国大型集中长租公寓的首席执行官表示:“上市意味着资本相对便宜,融资渠道多元化,信贷更强,制作系列化收购和收购等资本运营更加简单高效。对于缺乏融资手段的长租公寓品牌,上市是必须冲刺的目标。“

重新加注上市是一个无助的举措。最初置于高预期的银行,长期保险基金和房地产投资信托基金与行业预期不同。

上述首席执行官表示:“许多公司希望银行和保险基金可以直接注入企业作为股权融资,这样风险投资品牌就可以拥有足够的资金,但每个人都很快发现情况并非如此。银行保险利用优势我自己的国有企业和基金。我在不同的地方赢得了廉价的土地和许多政府项目,我建立和发展了管理。这相当于每个人都希望来一个大富翁来帮助移民结果,这位富有的大富豪领导带领一群保镖搬砖头抓住饭碗。“

不仅是保险,而且一些新建立的社会资本正在做类似的事情。例如,华平资本的子公司燕芳资本已经接管了一些国有企业的大型宿舍项目,并进行了升级和租赁。它拥有稳定的客户和相对较低的土地购置成本。

至于房地产投资信托基金的开放,一些业内人士表示,该行业已经为“长期抗战”做好了准备。

2017年10月,新的公寓式股权型房地产投资信托基金成为长租公寓行业房地产投资信托基金的破冰者,但业界逐渐发现新公寓的成功发行并不具代表性。上述首席执行官表示:“他(新公寓)很早就占用了土地,只做了高端,低成本,高收入和强大的盈利能力,所以他可以发行REIT,但实际上大多数公司都处于现状如果没有税收优惠政策,房地产投资信托基金将以约4%的利润率发行。公司只能补贴利率。只要税收政策不变,租金和销售比率没有提高,房地产投资信托不会发行。“

探索下半场

这是一个消除的残酷时代,也是探索“路线”的时代。

继续利用“互联网思维”来保持规模,并且资金链断裂的十户出租公寓品牌证明这条道路不可行;保持现有规模,稳步“从经营中获利”,这是针对中小企业。这不安全。政策和租金等外部因素可能随时打破脆弱的资本链。即使它是一个主要参与者,列表是否可以一劳永逸地完成?答案是否定的,低利润率和长周期的根本问题仍将影响投资者。

长期出租公寓如何“有钱”?

一些公司将注意力重新集中在以租金贷款为主导的金融创新产品上。许多业内人士认为,从本质上讲,租借产品并非“邪恶”。相反,基于租金的贷款可以为消费者提供低成本和多样化的支付选择,就像信用卡分期付款一样。像大学生这样的一些基金组织并不是坏事。与此同时,公司本身也有快速提取资金的方式,这可以维持资金链的健康。

但是,为避免非法使用租赁贷款,有关部门和金融机构需要建立严格的监管制度。 2019年7月,北京房地产中介行业协会,合资公司,公寓,蛋壳公寓等企业,承诺按要求使用租金贷款。同时,据业内人士透露,住房和城乡建设部正在起草法律法规,加强中介市场管理,推进《住房租赁条例》立法,以及租赁贷款使用规定预计将包括在内。

此外,长期和短期租赁的盈利能力已开始在中小型长期租赁公寓品牌中传播。事实上,这不是一件新事物,但它在新的环境和模式中是有效的。

北京“国安家”公寓的负责人介绍说,除了长期租赁和短期租赁模式的原品牌企业外,还有短期租赁的长期租赁公寓专业的短期租赁品牌。分享风险和分享利益的模型。

例如,10个长期租赁房将租给短期租赁品牌,短期租赁品牌将负责将房源绑定到各个短期租赁网站。短期租赁品牌将进行每日清洁和更换床单。负责人,双方按月按照约定的比例分配收入。长租公寓品牌不仅节省了运营成本,而且还享有短期租赁行业的高利润率。

该负责人做了一个简单的计算,“同房,长期租金每月固定收入4000元,每天短期租金可达400元,只要占用率超过60元%,短期租金利润可以超过长期租金。实际上,短期租金的租金率可以保持在80%以上。但是,短期租金的需求是有限的。短期和短期租金不是长期租金的短期替代,而是短期租金。高租金弥补了长期租金。

同样,一些长期租赁公寓已开始对空间利用做文章,例如,公共场所用于活动租赁,增加公寓收费的娱乐设施,如玩偶机器,增加收费性质的空间服务,如作为咖啡店,方便。商店等,最大限度地利用空间已成为精细化作业的重点。

Rubik's Cube和Leo等公司也在尝试出口轻型资产模型。地方政府办公室,人才公寓和小型长租公寓品牌是重要的管理输出目标。乐成市青年社区首席执行官罗毅告诉记者,大量地方政府合作项目是未来发展的重要组成部分。 “我愿意出口专业的管理团队和管理系统,以帮助这些项目实现良好的运营。带来良好的生活体验。“

此外,银行和保险基金创建的公寓项目也是轻型资产模型出口的潜在目标。不少业内人士透露,龙头企业一直积极与银行和保险基金接触,希望能实现长期的战略合作。

中国一家体面的长租公寓的首席执行官说,“危机正在逐渐爆发。这实际上是件好事。在我们只知道如何比较国内外供需之前,我们忽略了租房与销售比率,税收政策和户籍制度的基本原则。现在这个行业比较理性,你问我下半场是否有,我相信有。“

他还说,房屋租赁行业确实需要实现跨越式发展,租赁和销售应该真正落实。政府必须在税收上实现利润,实施租购政策,为工业和企业发展提供健康良性的环境。回到搜狐看看更多

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